من حيث الأصل نعم: نظام المعاملات المدنية (المادة 620) يجيز لكل شريك التصرف في حصته دون إذن بقية الشركاء ما لم يضر بحقوقهم. لكن بيع حصة مشاعة لمشترٍ خارجي غالباً أقل سعراً، وقد يواجه حق الشفعة للشركاء. الخيار الأقوى عادة: تقييم معتمد، ثم عرض النصيب على الورثة أو بيع العقار كاملاً بالتراضي.
«أنا ما أبي العقار، أبي نصيبي فلوس.» جملة يقولها كثير من الورثة، خصوصاً من يسكن مدينة أخرى أو يحتاج سيولة. السؤال المنطقي بعدها: هل أقدر أبيع نصيبي لحالي؟ ولمن؟ وبكم؟ هذا المقال يجيب بالترتيب، ويوضح لماذا قد يكون بيع النصيب منفرداً أضعف الخيارات مالياً، وما البدائل الأفضل.
نعم من حيث الأصل. المادة 620 من نظام المعاملات المدنية تقرر أن لكل شريك في الملك أن يتصرف في حصته وأن ينتفع بها ويستغلها دون إذن بقية الشركاء، بشرط ألا يلحق ضرراً بحقوقهم. لكن قبل البيع تحتاج عادة:
هذه نقاط نظامية دقيقة، ولهذا نعمل فيها بالشريك قانوني قوي هو شركة محمود الثمالي للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم، حتى تبدأ البيع وأوراقك مكتملة ولا تتعطل عند الإفراغ.
نظام المعاملات المدنية نظّم الشفعة كحق للشريك في العقار عند بيعه. عملياً: إذا بعت حصتك الشائعة لشخص من خارج الورثة، فقد يكون لبقية الشركاء حق أخذها بالثمن نفسه وفق الشروط والمدد التي حددها النظام، وإذا تعدد الشفعاء استحق كل منهم بقدر نصيبه (المادة 659). وهذا يجعل المشتري الخارجي حذراً، لأن صفقته قد لا تستقر.
النتيجة المعتادة: سعر الحصة المباعة منفردة أقل من قيمتها لو بيع العقار كاملاً ووُزّع الثمن.
كثير من الإخوة يفضلون شراء نصيب أخيهم على دخول شخص غريب. تقرير مقيّم معتمد يكون مرجعاً يحسم خلاف السعر، ويحفظ العلاقة.
إن كان أغلب الورثة يريدون البيع، فبيع العقار كاملاً يحقق في العادة سعراً أعدل للجميع. نتولى التقييم والعرض على المشترين واستقبال العروض، ويتم الإفراغ عبر وزارة العدل.
إن لم يكن البيع ممكناً الآن، فتأجير العقار بعقود موثقة يعطيك نصيبك من الدخل بدل الانتظار دون شيء. اقرأ الإدارة المؤقتة لعقار الورثة.
القسمة الاتفاقية في منصة التركات تمنح الورثة عشرة أيام للموافقة أو الرفض، وعند الرفض تصبح قسمة قضائية. انظر ورثنا عقار وواحد من الورثة رافض البيع.
نعمل في ملفات عقارات الورثة ضمن شراكة ثلاثية:
حصر الورثة والوكالات، وصياغة اتفاق التراضي، وتوثيق البيع، والمسار القضائي عند الحاجة.
الإدارة المؤقتة للعقار المشترك، والتحصيل والمتابعة، وتحسين الدخل.
تقييم العقار، وعرضه على المشترين، واستقبال العروض والتفاوض، وتوثيق عقود الإيجار في منصة إيجار.
يحق لك من حيث الأصل بيع نصيبك، لكن بيعه منفرداً لغريب غالباً أقل سعراً وأكثر تعقيداً بسبب الشفعة وضيق السوق. ابدأ بتقييم معتمد وعرض النصيب على الورثة، أو اتفقوا على بيع العقار كاملاً بالتراضي، ونحن مع شركائنا نرتب الملف من أوله لآخره.
أرسل لنا وضع العقار عبر واتساب
نظام المعاملات المدنية (المادة 620) أجاز لكل شريك التصرف في حصته دون إذن بقية الشركاء بشرط ألا يضر بحقوقهم. لكن التطبيق العملي يتأثر بوضع الصك وحصر الورثة وحق الشفعة.
الشفعة في نظام المعاملات المدنية حق للشريك في العقار عند بيعه، فإذا بيعت حصة شائعة لأجنبي قد يحق للشركاء أخذها بالثمن نفسه وفق شروط النظام، وإذا تعدد الشفعاء استحق كل منهم بقدر نصيبه (المادة 659).
لأنه يدخل شريكاً مع ورثة لا يعرفهم، ولا يملك جزءاً محدداً يسكنه أو يؤجره وحده، وقد يواجه طلب شفعة من الشركاء، لذلك يطلب غالباً سعراً أقل.
غالباً عرض نصيبك أولاً على بقية الورثة بسعر مبني على تقييم معتمد، أو الاتفاق على بيع العقار كاملاً بالتراضي، لأن بيع العقار كاملاً يحقق في العادة سعراً أعدل من بيع حصة مشاعة.
نعم، نرتب التقييم ونعرض الخيارات على الورثة ونتولى التسويق، ونعمل بالشراكة مع شركة محمود الثمالي للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم في الجانب النظامي من الحصر والوكالات وصياغة الاتفاق والإفراغ.
المصادر: نظام المعاملات المدنية — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء · دليل حصر الورثة — منصة التركات، وزارة العدل · دليل القسمة الاتفاقية — منصة التركات، وزارة العدل
خيال الأطراف العقارية — وسيط عقاري مرخّص من الهيئة العامة للعقار برخصة فال 1200034111
تواصل معنا عبر واتساب